Lorsqu’un locataire cesse de régler son loyer, le propriétaire peut engager une procédure pour obtenir le paiement des sommes dues, la résiliation du bail d’habitation et, lorsque les conditions sont réunies, l’expulsion du locataire.

Cependant, un bailleur ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion. Même lorsqu’une décision de justice lui est favorable, plusieurs étapes doivent être respectées. L’intervention d’un commissaire de justice est indispensable et, dans certaines situations, le concours des forces de l’ordre doit être sollicité auprès du préfet.

À Béziers, un avocat en droit immobilier spécialisé dans les loyers impayés peut accompagner le propriétaire dès les premiers impayés, mais également lorsque la procédure d’expulsion est bloquée ou que l’administration refuse de prêter son concours.

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a précisé les modalités d’évaluation de l’indemnisation due au propriétaire lorsque l’État refuse ou tarde à accorder le concours de la force publique.

Pourquoi le préfet peut-il refuser l’intervention des forces de l’ordre ?

Le refus peut être lié à des considérations tenant notamment :

• à la sauvegarde de l’ordre public ;
• à des risques particuliers de troubles ;
• à la sécurité des personnes ;
• à la situation sociale ou familiale de l’occupant ;
• à des circonstances rendant l’expulsion temporairement difficile.

Le refus de l’administration ne remet pas nécessairement en cause la décision judiciaire. Il empêche toutefois son exécution immédiate.

Concours de la force publique et expulsion locative : définition et fonctionnement

À partir de quand la responsabilité de l’État peut-elle être engagée ?

 

Lorsque les conditions légales de l’expulsion sont réunies, la responsabilité de l’État peut être engagée à compter :

• de la date du refus explicite du préfet ;
• ou, en cas de silence de l’administration, de l’expiration du délai de deux mois suivant la demande de concours.

Le décret n° 2025-1052 prévoit également les modalités de détermination de la période pendant laquelle le préjudice peut être pris en compte.

La période d’indemnisation peut notamment prendre fin lorsque le préfet accorde finalement le concours de la force publique ou lorsque l’expulsion est effectivement réalisée. Elle peut également être remise en cause si une voie de recours conduit à l’annulation de la décision d’expulsion.

Litiges locatifs à Béziers : que se passe-t-il lorsque le préfet refuse l’expulsion ?

Le propriétaire est-il automatiquement indemnisé ?

 

Non. Le refus du concours de la force publique ne suffit pas, à lui seul, à garantir le versement d’une indemnité.

Le propriétaire doit démontrer :

• que la décision d’expulsion était exécutoire ;
• que les démarches nécessaires ont été accomplies ;
• que la demande de concours a bien été adressée au préfet ;
• que les préjudices invoqués sont réels, directs et suffisamment justifiés ;
• que ces préjudices résultent du refus ou du retard de l’administration.

La demande doit donc être préparée avec précision. Une estimation générale ou des justificatifs incomplets peuvent conduire à une indemnisation partielle, voire à un rejet.

Indemnisation du propriétaire après un refus d’expulsion

Les loyers et charges non perçus

 

Le principal poste de préjudice correspond généralement aux loyers et charges qui auraient dû être encaissés pendant la période durant laquelle le propriétaire n’a pas pu récupérer son logement.

Le bailleur doit présenter un décompte clair, mois par mois, en distinguant :

• le montant du loyer ;
• les provisions sur charges ;
• les sommes éventuellement réglées par le locataire ;
• les aides au logement perçues ;
• les paiements partiels ;
• les éventuelles remises ou accords intervenus.

Il convient également d’éviter une double indemnisation lorsque les sommes sont déjà couvertes par une assurance, une garantie de loyers impayés ou un organisme tiers.

Les frais engagés dans le cadre du litige locatif

 

Selon les circonstances, peuvent être pris en compte certains frais directement liés à la situation, notamment :

• les frais de commissaire de justice ;
• les frais de procédure ;
• les frais de sécurisation du logement ;
• certains frais de remise en état ;
• les frais nécessaires à la conservation du bien.

Chaque demande doit être étayée par des factures, devis, quittances ou justificatifs de paiement.

Le trouble de jouissance du propriétaire

 

Le propriétaire peut également faire valoir un trouble de jouissance lorsqu’il ne peut pas :

• reprendre possession de son logement ;
• l’occuper personnellement ;
• le relouer ;
• le vendre dans des conditions normales ;
• réaliser des travaux ou un projet immobilier.

Ce poste doit toutefois être démontré de manière concrète. Une simple affirmation ne suffit pas toujours à établir l’existence et le montant du préjudice.

Une éventuelle perte de valeur du bien immobilier

 

Une diminution de la valeur du logement peut être invoquée dans certaines situations particulières, mais elle ne se présume pas. Le propriétaire doit établir un lien suffisamment direct entre l’occupation prolongée, l’impossibilité d’agir et la perte alléguée.

Une expertise, des estimations immobilières, des offres d’achat non abouties ou des échanges avec une agence peuvent contribuer à documenter ce type de préjudice.

Constituer un dossier solide en cas de litige lié à un bail d’habitation

Une demande d’indemnisation doit être chronologique, chiffrée et documentée. Il est conseillé de réunir les éléments suivants :

• le contrat de bail d’habitation ;
• l’historique des loyers et charges impayés ;
• les courriers adressés au locataire ;
• le commandement de payer ;
• l’assignation et les actes de procédure ;
• la décision judiciaire ordonnant l’expulsion ;
• le commandement de quitter les lieux ;
• la demande de concours de la force publique ;
• l’accusé de réception ou la preuve de transmission au préfet ;
• la décision de refus, lorsqu’elle existe ;
• les échanges avec la préfecture ;
• les factures et justificatifs de frais ;
• les éléments démontrant l’impossibilité de relouer, vendre ou occuper le logement.

Les erreurs fréquentes des propriétaires en matière de litiges locatifs

 

Les difficultés les plus courantes concernent :

• l’absence de preuve de la date de réception de la demande par le préfet ;
• un calcul imprécis des loyers et charges ;
• la confusion entre les sommes dues par le locataire et celles susceptibles d’être réclamées à l’État ;
• l’absence de justificatifs concernant les travaux ou frais engagés ;
• une demande déposée tardivement ;
• la sous-évaluation du trouble subi ;
• le non-respect des étapes de la procédure d’expulsion.

Un avocat en droit immobilier à Béziers peut vérifier la cohérence du dossier, identifier les préjudices indemnisables et présenter une demande argumentée.

Pourquoi consulter un avocat en droit immobilier à Béziers ?

Un litige entre bailleur et locataire peut rapidement devenir complexe, notamment lorsque plusieurs procédures se succèdent : recouvrement des loyers, résiliation du bail d’habitation, expulsion, demande de concours de la force publique et indemnisation.

Le Cabinet FISCHER AVOCAT accompagne les propriétaires confrontés à des loyers impayés, à une occupation persistante ou à une expulsion qui ne peut pas être exécutée.

L’intervention du cabinet peut notamment porter sur :

• l’analyse du bail et des impayés ;
• la mise en œuvre de la procédure de recouvrement ;
• la vérification du commandement de payer ;
• la demande de résiliation du bail ;
• la procédure d’expulsion du locataire ;
• l’analyse du refus ou du silence du préfet ;
• l’évaluation des préjudices ;
• la rédaction de la demande d’indemnisation ;
• les échanges avec l’administration ;
• la négociation d’une indemnisation amiable ;
• la saisine du tribunal administratif si nécessaire.

Le cabinet peut également conseiller les locataires confrontés à une procédure d’expulsion, lorsqu’ils souhaitent vérifier la régularité des actes, solliciter des délais de paiement ou contester certains éléments du litige locatif.

L'intervention d'un avocat dès les premiers impayés

Attendre plusieurs mois avant d’agir peut aggraver la dette et retarder la récupération du logement. Dès les premiers incidents de paiement, un avis juridique permet d’identifier la stratégie la plus adaptée :

 

Questions fréquentes sur les loyers impayés et les litiges locatifs

Un propriétaire peut-il faire expulser un locataire qui ne paie plus son loyer ?

 

Oui, les loyers impayés peuvent justifier une procédure de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion, sous réserve du respect des formalités légales. Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même le locataire. Il doit passer par un commissaire de justice et obtenir, lorsque cela est nécessaire, le concours de la force publique.

Que faire en cas de litige locatif avec un locataire qui ne paie plus ?

 

Le propriétaire doit réunir les justificatifs relatifs au bail, aux impayés et aux échanges avec le locataire. Selon la situation, il peut faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge compétent et engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion. Un avocat en droit immobilier à Béziers peut l’aider à choisir la démarche adaptée.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?

 

Le propriétaire peut, sous certaines conditions, demander l’indemnisation du préjudice subi du fait du refus de l’État. La demande doit être adressée au préfet et comporter la décision d’expulsion, les actes du commissaire de justice, la preuve de la demande de concours ainsi que les justificatifs des pertes subies.

Combien de temps faut-il attendre avant de demander une indemnisation ?

 

Lorsque le préfet ne répond pas, son silence peut constituer un refus à l’issue d’un délai de deux mois suivant la demande de concours de la force publique. En cas de refus explicite, la responsabilité de l’État peut être examinée à compter de la date de cette décision. Une analyse précise du calendrier de la procédure est toutefois nécessaire.

Chiffres clés sur l’expulsion locative

📊 2 mois : délai au terme duquel le silence du préfet peut valoir refus du concours de la force publique.

⚖️ 2025 : année du décret précisant la procédure d’indemnisation du propriétaire lorsque l’expulsion ne peut pas être exécutée avec le concours de l’État.

🏠 Plusieurs préjudices peuvent être examinés : loyers non perçus, charges, frais de procédure, frais de remise en état et trouble de jouissance.

Conclusion

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, la procédure d’expulsion doit être engagée avec rigueur. Même après l’obtention d’une décision de justice, l’exécution peut être retardée si le préfet refuse ou ne met pas immédiatement en œuvre le concours de la force publique.

Dans cette situation, le propriétaire peut demander la réparation des préjudices directement liés au refus de l’État. La réussite de cette démarche dépend toutefois de la régularité de la procédure, de la preuve des démarches accomplies et de la précision du chiffrage présenté.

Vous êtes confronté à des loyers impayés, à un problème lié à un bail d’habitation, à une expulsion de locataire à Béziers ou à un litige locatif entre bailleur et locataire ? Le Cabinet FISCHER AVOCAT vous accompagne dans l’analyse de votre situation et la défense de vos intérêts.

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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.