Face à des impayés de loyers commerciaux, l’activation de la clause résolutoire du bail commercial permet au bailleur de faire constater la résiliation du contrat et, le cas échéant, d’obtenir l’expulsion du locataire. Toutefois, cette procédure, souvent présentée comme rapide, repose sur un formalisme particulièrement strict.

Dans le cadre d’un bail commercial, une erreur dans le décompte, une charge insuffisamment justifiée ou un commandement de payer imprécis peut conduire le juge à retenir l’existence d’une contestation sérieuse. Le bailleur risque alors de voir sa demande rejetée ou limitée, tandis que le recouvrement de sa créance sera renvoyé devant le juge du fond.

Pour préserver l’efficacité de la clause résolutoire et sécuriser chaque étape du litige relatif à un bail commercial, il est donc essentiel d’anticiper les difficultés liées au contrat, aux charges récupérables et à la situation financière du preneur.

Le juge des référés face aux impayés d’un bail commercial

Lorsqu’un locataire ne règle plus les loyers prévus par son bail commercial, le bailleur peut saisir le juge des référés afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette procédure permet notamment de solliciter le paiement d’une provision, la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur.

Le juge des référés statue toutefois uniquement lorsque l’obligation invoquée ne fait pas l’objet d’une contestation sérieuse. En matière de bail commercial, il doit donc pouvoir vérifier rapidement :

• l’existence et la validité du bail commercial ;
• la présence d’une clause résolutoire rédigée de manière suffisamment précise ;
• la réalité des impayés ;
• l’exigibilité des sommes réclamées ;
• la régularité du commandement de payer ;
• le respect du délai légal laissé au locataire pour régulariser sa situation.

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »
— Article 835 du Code de procédure civile

Dans un litige de bail commercial, le juge ne se limite donc pas à constater l’existence d’arriérés. Il examine également la cohérence du décompte et la conformité de la procédure aux stipulations contractuelles et aux règles impératives du statut des baux commerciaux.

Si le locataire conteste sérieusement le montant de la dette ou l’application d’une clause du bail commercial, le juge des référés peut refuser de statuer sur tout ou partie de la demande. Le bailleur devra alors engager une procédure au fond, souvent plus longue et plus coûteuse.

Le commandement de payer : une étape déterminante du bail commercial

La mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail commercial commence par la délivrance d’un commandement de payer visant cette clause. Cet acte doit être délivré par un commissaire de justice et identifier avec précision les sommes réclamées.

Le commandement de payer doit notamment préciser :

1. les échéances impayées ;
2. la ventilation entre loyers, provisions sur charges, taxes et accessoires ;
3. le montant total exigé ;
4. le délai légal de régularisation ;
5. la clause résolutoire du bail commercial concernée ;
6. les conséquences d’une absence de paiement dans le délai imparti.

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le locataire dispose en principe d’un délai d’un mois pour régler les sommes dues, sauf décision judiciaire accordant des délais supplémentaires. À l’expiration de ce délai, le bailleur peut demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

La moindre imprécision peut toutefois fragiliser l’acte. Un décompte qui ne permet pas au locataire de comprendre exactement ce qui lui est réclamé peut nourrir une contestation portant sur l’exigibilité de la dette. Dans ce cas, la résiliation du bail commercial peut être retardée ou refusée.

Avant de faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial, il est donc recommandé de procéder à un audit complet du contrat et des comptes locatifs.

Charges, taxes et loi Pinel : les spécificités du bail commercial

Les difficultés les plus fréquentes concernent les sommes réclamées en complément du loyer principal du bail commercial. Il peut s’agir de provisions sur charges, de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore de dépenses liées aux parties communes.

Depuis la loi Pinel, les charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire d’un bail commercial doivent être déterminés avec précision. Le contrat doit prévoir une répartition claire entre le bailleur et le preneur. Le bailleur doit également communiquer un inventaire précis des catégories de charges et, selon les cas, les états récapitulatifs et justificatifs nécessaires.

Une charge prévue de manière vague dans un bail commercial peut être difficile à recouvrer. De même, une taxe réclamée sans document justificatif peut être contestée par le locataire, notamment lorsque son montant est intégré au commandement de payer.

Prenons l’exemple d’un bail commercial dans lequel le bailleur réclame 30 000 €, comprenant :

• 22 000 € de loyers principaux ;
• 5 000 € de provisions sur charges ;
• 3 000 € de taxe foncière refacturée.

Si les 8 000 € de charges et taxes ne sont accompagnés d’aucun justificatif suffisamment probant, le locataire peut contester cette partie de la dette. Le juge des référés pourra alors retenir uniquement les 22 000 € correspondant aux loyers du bail commercial, sans nécessairement constater l’exigibilité du solde.

Dans un litige portant sur un bail commercial, la séparation entre le loyer principal et les accessoires est donc essentielle. Le bailleur a intérêt à ne réclamer dans le commandement que les sommes certaines, exigibles et documentées.

Comment sécuriser une procédure de résiliation de bail commercial ?

La meilleure stratégie consiste à intervenir avant la délivrance du commandement de payer visant le bail commercial. Un avocat spécialisé peut contrôler la cohérence juridique et comptable du dossier afin de limiter les risques de contestation.

1. Relire les clauses du bail commercial

Toutes les sommes réclamées doivent reposer sur une stipulation valable du bail commercial. L’analyse doit porter notamment sur :

• la clause de loyer et ses modalités d’indexation ;
• les clauses relatives aux charges et taxes ;
• les modalités de régularisation annuelle ;
• la clause résolutoire ;
• les éventuelles clauses pénales ;
• les obligations d’assurance et d’entretien du locataire.

Une somme qui ne serait pas expressément prévue par le bail commercial, ou dont le mode de calcul serait ambigu, peut être écartée par le juge.

2. Reconstituer la dette du bail commercial

Le décompte doit être chronologique, lisible et vérifiable. Il est préférable de faire apparaître séparément :

• chaque échéance de loyer du bail commercial ;
• les règlements déjà effectués ;
• les avoirs et remises éventuelles ;
• les charges provisionnelles ;
• les régularisations de charges ;
• les taxes refacturées ;
• les intérêts ou indemnités contractuellement prévus.

Cette méthode permet d’éviter les erreurs de double facturation et de démontrer que la créance résulte bien de l’exécution du bail commercial.

3. Réunir les justificatifs

Les pièces doivent être préparées avant le commandement de payer. Selon la situation du bail commercial, il peut être nécessaire de réunir :

• les appels de loyers ;
• les relevés de compte locataire ;
• les avis de taxe foncière ;
• les décomptes de copropriété ;
• les factures des prestataires ;
• les états récapitulatifs de charges ;
• les échanges avec le locataire ;
• les preuves de transmission des documents.

4. Vérifier le délai de régularisation

Le délai prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce doit être calculé avec précision à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire du bail commercial.

Une erreur de calcul ou une demande d’expulsion introduite avant l’expiration du délai peut compromettre la procédure. Le bailleur doit également vérifier si le locataire a sollicité des délais de paiement et si une décision judiciaire a suspendu ou aménagé les effets de la clause résolutoire.

[STAT: Délai légal de régularisation d’un bail commercial | 1 mois après la délivrance du commandement de payer | Article L. 145-41 du Code de commerce]

L’impact d’une procédure collective sur le bail commercial

La situation du locataire peut évoluer rapidement après l’apparition des premiers impayés de bail commercial. Une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peut modifier les conditions de recouvrement et d’expulsion.

Lorsque la procédure collective est ouverte avant que la résiliation du bail commercial ne soit définitivement acquise, le bailleur doit tenir compte des règles relatives à l’interdiction des poursuites individuelles. Il doit notamment distinguer :

• les loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture ;
• les loyers dus après l’ouverture de la procédure ;
• les créances bénéficiant d’un régime particulier ;
• les conditions propres à la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement postérieur.

La clause résolutoire du bail commercial ne permet donc pas toujours d’obtenir immédiatement l’expulsion lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective. La chronologie des actes et des décisions devient déterminante.

Le bailleur doit également déclarer sa créance dans les délais applicables et surveiller la poursuite ou non du bail commercial. Une réaction tardive peut réduire considérablement les chances de recouvrement.

Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial ?

Le recours à un avocat en bail commercial permet de coordonner les aspects contractuels, comptables et procéduraux du dossier. Son intervention ne se limite pas à la rédaction d’une assignation ou à la représentation devant le juge.

Il peut notamment :

• auditer le bail commercial et ses annexes ;
• vérifier la validité de la clause résolutoire ;
• contrôler les charges et taxes réclamées ;
• reconstituer la dette locative ;
• préparer les pièces justificatives ;
• sécuriser le commandement de payer ;
• anticiper les contestations du preneur ;
• surveiller la situation financière du locataire ;
• adapter la stratégie en cas de procédure collective.

Cette analyse globale est particulièrement utile lorsque le bail commercial concerne un local situé dans une copropriété, un centre commercial ou un ensemble immobilier soumis à de nombreuses charges communes.

Chiffres Clés

📊 1 mois : délai légal laissé au locataire pour régulariser les impayés après un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial.
Source : article L. 145-41 du Code de commerce.

💼 3 catégories de sommes doivent être distinguées dans un décompte de bail commercial : loyers, charges et taxes ou accessoires.

⚖️ 1 contestation sérieuse peut suffire à empêcher le juge des référés de trancher définitivement une partie de la dette issue du bail commercial.

Questions Fréquentes

Comment activer la clause résolutoire d’un bail commercial ?

Pour activer la clause résolutoire d’un bail commercial, le bailleur doit généralement faire délivrer un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire. Le locataire dispose alors d’un délai légal pour régulariser les sommes réclamées. À défaut de paiement complet dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge afin de faire constater la résiliation du bail commercial et solliciter l’expulsion du locataire.

Peut-on inclure la taxe foncière dans un commandement de payer de bail commercial ?

Oui, à condition que le bail commercial prévoie clairement que la taxe foncière est récupérable auprès du locataire et que les règles applicables soient respectées. Le bailleur doit être en mesure de produire les justificatifs correspondants, notamment l’avis d’imposition concerné. À défaut, la taxe foncière peut être contestée et exclue de la créance retenue par le juge.

Que se passe-t-il si le locataire conteste les charges du bail commercial ?

Si la contestation portant sur les charges du bail commercial paraît sérieuse, le juge des référés peut refuser d’en tenir compte dans la provision accordée au bailleur. Le locataire peut ainsi obtenir que les sommes litigieuses soient examinées dans le cadre d’une procédure au fond. Le bailleur doit donc distinguer les loyers certains des charges ou taxes insuffisamment justifiées.

Le bailleur peut-il demander l’expulsion après un impayé de bail commercial ?

Le bailleur peut demander l’expulsion lorsque la clause résolutoire du bail commercial est acquise et que le juge constate la résiliation du contrat. Toutefois, l’expulsion dépend de la régularité du commandement de payer, de l’absence de paiement dans le délai légal et de l’absence d’obstacle lié à une procédure collective ou à une décision judiciaire accordant des délais.

Une procédure collective empêche-t-elle automatiquement la résiliation du bail commercial ?

Une procédure collective ne rend pas automatiquement impossible toute résiliation du bail commercial, mais elle modifie les règles applicables. Le bailleur doit tenir compte de la date du jugement d’ouverture, de l’origine des impayés et des dispositions relatives à l’interdiction des poursuites individuelles. Une analyse rapide par un avocat spécialisé en bail commercial est vivement recommandée.

Conclusion

La clause résolutoire du bail commercial constitue un outil efficace pour réagir aux impayés, mais son activation exige une rigueur absolue. Le bailleur doit démontrer que la créance est certaine, exigible et suffisamment documentée, tout en respectant le formalisme du commandement de payer et les règles spécifiques au statut des baux commerciaux.

La ventilation des loyers, charges et taxes, la justification des sommes réclamées et l’examen attentif des clauses du bail commercial permettent de limiter les contestations sérieuses. À l’inverse, un décompte imprécis ou une charge insuffisamment établie peut réduire la provision accordée et retarder la résiliation du contrat.

Pour protéger votre patrimoine professionnel, préserver vos droits de bailleur et accélérer le recouvrement des impayés de bail commercial, un audit juridique préalable est essentiel.

👉 Besoin d’un conseil expert ? Le Cabinet FISCHER AVOCAT vous accompagne dans vos démarches de recouvrement de loyers impayés, de résiliation de bail commercial et de gestion des contentieux locatifs. Maître Fleur NOUGARET-FISCHER met son expertise en droit immobilier et en baux commerciaux au service de la sécurisation de vos procédures.

Réservez votre audit gratuit en droit immobilier en cliquant ici.