Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, chaque mois supplémentaire peut aggraver la dette et fragiliser la situation du propriétaire. À l’approche de la trêve hivernale, une question revient souvent : faut-il attendre le printemps pour agir ? Une procédure d’expulsion peut-elle être engagée pendant l’hiver ? Quel rôle un avocat peut-il jouer pour protéger les droits du bailleur ?

La réponse repose sur une distinction essentielle : la procédure d’expulsion et l’exécution matérielle de l’expulsion ne sont pas synonymes.

La trêve hivernale suspend, dans certaines situations, l’exécution forcée de l’expulsion. Elle n’interdit pas au bailleur d’engager une procédure, de réclamer les loyers impayés ou de faire constater la résiliation du bail. Dans ce contexte, l’intervention d’un avocat en droit immobilier et en droit locatif permet de prendre les bonnes décisions au bon moment, d’éviter les erreurs de procédure et de préserver les intérêts du propriétaire.

La trêve hivernale : ce qu’un avocat rappelle au propriétaire

La trêve hivernale est prévue principalement par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle court chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus.

Pour la période 2026-2027, elle s’étend donc du dimanche 1er novembre 2026 au mercredi 31 mars 2027.

Pendant cette période, il est en principe sursis aux mesures d’expulsion qui n’ont pas encore été exécutées. En pratique, un commissaire de justice ne pourra généralement pas procéder à l’expulsion physique d’un locataire protégé par la trêve.

Mais cette protection ne signifie pas que l’ensemble du litige locatif est suspendu.

La trêve hivernale :

• n’efface pas les loyers impayés ;
• ne suspend pas l’obligation de payer le loyer et les charges ;
• ne rétablit pas un bail déjà résilié ;
• n’empêche pas le bailleur de saisir le juge ;
• n’interdit pas le prononcé d’une décision d’expulsion ;
• ne permet pas au locataire de rester gratuitement dans les lieux ;
• ne dispense pas le propriétaire de réagir rapidement.

Le rôle de l’avocat consiste notamment à expliquer cette distinction au bailleur et à établir une stratégie adaptée à la situation. Selon les circonstances, il peut être pertinent d’engager immédiatement une procédure afin d’obtenir une décision judiciaire avant la fin de la trêve.

La trêve hivernale protège temporairement contre l’exécution matérielle de certaines expulsions. Elle ne fait pas disparaître les droits du propriétaire ni les obligations du locataire.

La procédure d’expulsion peut-elle se poursuivre pendant la trêve ?

Oui.

C’est l’un des points les plus importants pour un propriétaire confronté à des loyers impayés : la procédure judiciaire peut être engagée ou poursuivie pendant la trêve hivernale.

Le bailleur peut notamment :

1. faire délivrer un commandement de payer ;
2. saisir le juge des contentieux de la protection ;
3. demander le paiement de la dette locative ;
4. solliciter la résiliation du bail ;
5. demander l’expulsion du locataire ;
6. obtenir une décision judiciaire fixant les conditions de départ ;
7. poursuivre le recouvrement des loyers et indemnités d’occupation.

Le juge peut donc rendre une décision d’expulsion pendant la période hivernale. Lorsque le locataire bénéficie de la trêve, l’exécution physique de cette décision pourra simplement être reportée, sauf exception prévue par la loi.

Pourquoi l’avocat doit intervenir avant la fin de la trêve ?

Attendre la fin de la trêve avant d’agir peut entraîner plusieurs mois supplémentaires de procédure. Le propriétaire devra encore tenir compte :

• du délai du commandement de payer ;
• du délai laissé au locataire pour régulariser sa situation ;
• du délai d’audiencement ;
• des éventuels délais accordés par le juge ;
• du commandement de quitter les lieux ;
• des démarches auprès du préfet et du concours éventuel de la force publique.

Un avocat peut donc établir un calendrier prévisionnel, vérifier les actes nécessaires et engager les démarches sans attendre le 1er avril.

La bonne formulation est la suivante : l’expulsion peut être ordonnée par le juge pendant la trêve, mais son exécution forcée peut être temporairement suspendue.

Loyers impayés sur Béziers, Narbonne : pourquoi consulter un avocat rapidement ?

En cas de premier impayé, le propriétaire peut être tenté de privilégier une solution amiable. Cette démarche peut être utile, mais elle doit être encadrée et ne doit pas retarder excessivement les actions nécessaires.

L’avocat commence généralement par analyser :

• le contrat de bail ;
• la clause résolutoire ;
• le montant des loyers et charges dus ;
• la date du premier impayé ;
• les paiements partiels éventuellement réalisés ;
• la présence d’un garant ;
• l’existence d’une assurance loyers impayés ;
• les échanges avec le locataire ;
• les éventuels problèmes de décence ou de travaux invoqués ;
• les démarches déjà effectuées par le propriétaire.

Cette analyse permet d’identifier les risques et d’éviter qu’une erreur dans le décompte ou dans la procédure ne retarde le règlement du conflit.

[STAT: Dette locative | Les loyers impayés continuent de s’accumuler pendant la trêve hivernale | Service-Public.fr et règles applicables aux baux d’habitation]

Une dette locative doit être calculée avec précision

Un décompte imprécis peut fragiliser la demande du propriétaire. Il est donc nécessaire de distinguer clairement :

• les loyers échus ;
• les charges récupérables ;
• les paiements partiels ;
• les régularisations ;
• les frais éventuellement imputables ;
• les indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail.

Lorsque le locataire reste dans les lieux après la résiliation du contrat, les sommes dues peuvent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Leur montant correspond souvent au loyer et aux charges, sous réserve de l’appréciation du juge et des circonstances du dossier.

L’avocat peut actualiser le décompte jusqu’au départ effectif du locataire et à la restitution des clés.

Le rôle de l’avocat dans le commandement de payer

Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, le bailleur doit généralement faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.

Dans sa rédaction applicable aux baux d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement doit respecter un formalisme précis. Il doit notamment mentionner les sommes réclamées et comporter les informations exigées par la loi.

L’avocat ne délivre pas lui-même nécessairement l’acte, qui relève du commissaire de justice, mais il peut :

• vérifier que la clause résolutoire peut être invoquée ;
• contrôler le décompte transmis ;
• préparer les instructions données au commissaire de justice ;
• identifier les mentions obligatoires ;
• anticiper les contestations du locataire ;
• préparer la saisine du juge lorsque la dette n’est pas réglée.

[CITATION: La clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet qu’après l’expiration du délai légal suivant un commandement de payer demeuré infructueux | Légifrance, article 24 de la loi du 6 juillet 1989 | https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/JORFTEXT000000509310/LEGISCTA000006118906 | 2026-10-22]

Un acte incomplet, une dette mal calculée ou une mauvaise qualification juridique peuvent être contestés par le locataire. L’accompagnement d’un avocat permet de réduire ces risques et de sécuriser la suite de la procédure.

Le locataire doit continuer à payer

La trêve hivernale ne suspend pas l’obligation de payer le loyer et les charges.

Un locataire qui ne règle plus ses échéances pendant cette période continue donc d’augmenter sa dette. Le propriétaire doit conserver les justificatifs, actualiser régulièrement le décompte et formaliser les éventuels accords de paiement.

L’avocat peut également conseiller le bailleur sur l’opportunité d’accepter un échéancier, de poursuivre la procédure ou de demander des garanties supplémentaires dans le respect du droit applicable.

Quels sont les délais avant l’expulsion ?

La trêve hivernale n’est pas le seul délai à prendre en compte.

Indépendamment de cette période, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux lorsqu’il s’agit d’un lieu habité, sous réserve des exceptions prévues par le Code.

Le déroulement général peut comprendre :

Le juge peut également accorder des délais supplémentaires à l’occupant. Selon les articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il apprécie notamment la situation respective du propriétaire et de l’occupant, les démarches de relogement, la situation familiale et les conséquences de l’expulsion.

L’avocat peut présenter les éléments favorables au bailleur : montant de la dette, absence de règlement malgré les relances, difficultés financières du propriétaire, charges de crédit, absence de proposition sérieuse de régularisation ou comportement du locataire.

Ces délais ne sont toutefois pas automatiques. Chaque dossier est examiné au regard de ses circonstances particulières.

Les principales exceptions à la trêve hivernale

La trêve hivernale n’est pas absolue.

Un relogement adapté est assuré

La trêve ne fait pas obstacle à l’expulsion lorsque le relogement des personnes concernées est assuré dans des conditions suffisantes.

Le relogement doit respecter l’unité et les besoins de la famille. Le juge apprécie notamment si la solution proposée correspond à la composition du foyer et à ses besoins essentiels.

L’avocat peut examiner les justificatifs produits et vérifier si les conditions légales d’une exception sont effectivement réunies.

Une entrée dans les lieux par violence, menace ou contrainte

La trêve ne s’applique pas nécessairement lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui au moyen de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La situation doit toutefois être examinée avec prudence. Un simple désaccord sur l’existence d’un bail ne suffit pas nécessairement à caractériser une occupation résultant de violences ou de manœuvres.

Les violences au sein du couple

Les protections liées aux délais et à la trêve peuvent également être écartées lorsque l’expulsion d’un conjoint, partenaire de PACS ou concubin violent est ordonnée par le juge aux affaires familiales.

Certains logements étudiants et situations particulières

Un régime particulier peut concerner certains locaux spécialement destinés au logement des étudiants lorsque l’occupant ne remplit plus les conditions justifiant la mise à disposition du logement.

L’existence d’une exception doit être vérifiée au regard de la situation précise. Le propriétaire ne doit pas présumer qu’une exception s’applique sans disposer d’éléments suffisants.

Comment votre avocat vous accompagne en cas de litige locatif sur Béziers ou Narbonne ?

Un propriétaire confronté à un conflit locatif ne doit pas attendre que la dette devienne trop importante avant de consulter un avocat.

À Béziers comme à Narbonne, l’avocat en droit immobilier peut intervenir pour :

• analyser le contrat de location ;
• vérifier la clause résolutoire ;
• sécuriser le décompte des loyers et charges ;
• préparer les démarches auprès du commissaire de justice ;
• engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection ;
• demander la résiliation du bail ;
• solliciter le paiement des loyers et indemnités d’occupation ;
• répondre aux contestations du locataire ;
• s’opposer, lorsque cela est justifié, à des délais excessifs ;
• suivre la procédure d’expulsion ;
• préserver les droits du propriétaire jusqu’à la restitution effective du logement.

L’accompagnement juridique est particulièrement utile lorsque le locataire invoque un logement indécent, conteste le montant de la dette, prétend avoir conclu un accord verbal ou refuse de restituer les clés après la résiliation du bail.

Dans ces situations, une réponse improvisée peut aggraver le litige. L’avocat aide le propriétaire à adopter une position ferme, proportionnée et juridiquement sécurisée.

Conflit avec son locataire : les erreurs à éviter

Même lorsque le propriétaire dispose d’une décision favorable, il ne peut pas reprendre lui-même le logement.

Il ne doit jamais :

• changer les serrures ;
• couper l’eau, l’électricité ou le chauffage ;
• sortir les meubles du locataire ;
• pénétrer dans le logement sans autorisation ;
• exercer des pressions ou menaces ;
• organiser lui-même le départ de l’occupant ;
• utiliser la force pour récupérer les lieux.

L’exécution d’une décision d’expulsion relève de la procédure légale et de l’intervention d’un commissaire de justice. Une expulsion réalisée en dehors de ce cadre peut engager la responsabilité du propriétaire et créer un nouveau contentieux.

La fin de la trêve hivernale ne signifie donc pas que le bailleur peut agir seul dès le 1er avril. Il doit vérifier que la décision est exécutoire, que les délais sont expirés et que toutes les formalités ont été respectées.

Questions fréquentes

La trêve hivernale à Béziers ou Narbonne empêche-t-elle de lancer une procédure d’expulsion ?

Non. Le propriétaire peut engager ou poursuivre une procédure pendant la trêve hivernale. Il peut notamment faire délivrer un commandement de payer et saisir le juge des contentieux de la protection. En revanche, l’exécution matérielle de l’expulsion peut être reportée lorsque le locataire bénéficie de cette protection.

Quel est le rôle de l’avocat en cas de loyers impayés ?

L’avocat analyse le bail, vérifie la dette, sécurise les démarches auprès du commissaire de justice, saisit le juge et défend les intérêts du propriétaire pendant la procédure. Il peut également répondre aux contestations du locataire et conseiller le bailleur sur les solutions amiables ou judiciaires.

Le locataire doit-il continuer à payer ses loyers pendant la trêve ?

Oui. La trêve hivernale ne suspend pas le paiement du loyer ni des charges. Les sommes non réglées restent dues. Après la résiliation du bail, l’occupant peut également être redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Le propriétaire peut-il expulser son locataire dès le 1er avril ?

Non. La fin de la trêve hivernale met fin à l’obstacle temporaire lié à cette période, mais toutes les autres conditions doivent être respectées. L’expulsion doit être mise en œuvre par un commissaire de justice, sur la base d’une décision exécutoire et après expiration des délais applicables.

Une décision d’expulsion peut-elle être rendue pendant la trêve hivernale ?

Oui. Le juge peut rendre une décision d’expulsion pendant la trêve. Si aucune exception ne s’applique, l’exécution physique de cette décision pourra simplement être reportée jusqu’à la fin de la période de protection.

Que faire en cas de loyers impayés à Béziers ou Narbonne ?

Il est conseillé de réunir le bail, le décompte des sommes dues, les échanges avec le locataire et les justificatifs de paiement, puis de consulter rapidement un avocat. Une action engagée tôt permet de limiter l’augmentation de la dette et de sécuriser chaque étape de la procédure.

Chiffres clés

📊 Du 1er novembre au 31 mars inclus — Durée annuelle de principe de la trêve hivernale.

📊 Six semaines — Délai prévu avant l’effet de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux.

📊 Deux mois — Délai de principe suivant le commandement de quitter les lieux pour un lieu habité, sous réserve des exceptions légales.

Conclusion

La trêve hivernale ne doit pas être comprise comme une suspension générale des droits du propriétaire. Elle protège temporairement certains occupants contre l’exécution matérielle de leur expulsion, mais elle ne bloque pas nécessairement la procédure judiciaire, ne supprime pas les loyers impayés et ne remet pas automatiquement en cause la résiliation d’un bail.

Pour un bailleur, la priorité consiste à agir avec méthode : vérifier le contrat, établir une dette exacte, faire délivrer les actes nécessaires, saisir le juge lorsque cela est justifié et éviter toute reprise du logement par ses propres moyens.

Le recours à un avocat en droit locatif et en contentieux immobilier permet de sécuriser la stratégie, de respecter les formalités et de défendre efficacement les intérêts du propriétaire face aux risques de contestation ou de prolongation de l’occupation.

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Au sein du cabinet, Maître Fleur NOUGARET-FISCHER met son expertise d’avocat en droit locatif et en contentieux immobilier à votre service pour défendre vos intérêts de propriétaire, sécuriser vos démarches et vous assister à chaque étape du litige.

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